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國五條房產政策風險情況調查分析

時間:2015-05-27來源:原創作者:返回

對個人轉讓住房所得征收20%個人所得稅、二套房首付和利率將會增加……盡管各地細則出臺尚無明確時間表,但稅費增加減少、購房首付的增加等等都極容易引發買賣雙方之間的矛盾。此次“國五條”細則可能帶來哪些政策風險呢?


  個稅增加誰承擔?


  為了避免購買二手房被征20%的個稅,不少城市都出現二手樓交易潮。不過,該項政策可能有變數,有消息稱財政部、住房和城鄉建設部、國家稅務總局三部門緊急磋商,以期保護剛需。


  風險1———交易沒辦完


  滿堂紅研究部高級主任肖文曉就指出,結合廣州可能出臺的調控細則,對于這些購房者,面臨一個極大的風險,就是能否趕得及在地方細則出臺之前完成交易。如果完不成,按照新的稅制,需要多交的稅費,將由哪一方來出?對此,他建議,買賣雙方在簽署交易合同時,應該提前協商約定好。


  風險2———稅制變化


  此外,根據保護剛需的論調,原先“對個人轉讓住房所得征收20%個人所得稅”的“一刀切”式的征收辦法實現的可能性并不大。方圓地產首席市場分析師鄧浩志就表示,現在市場中,有些賣家“坐地起價”,著急入市的業主可能會買得比市場價高。如果地方細則出臺,可能根據房子的情況,稅收的征收比例并不高,這樣帶來的高成本風險也要考慮。因此,他建議買家還是要根據需求入市,不能因為趕政策“末班車”慌忙入市。


  而肖文曉也表示,結合“國五條”要保護剛需的論調,有關地方版的個稅新政其實還是有幾方面懸疑未決,也將會影響購房者和業主。具體包括:是否繼續像以往一樣對滿5年的家庭唯一住房免征個稅。目前來看是大概率事情;對房改房如何處理。如果房改房從分房一直持有到現在其增值額度是非常可觀的,作為福利分房,如果非唯一住房,它是否也要像普通商品房一樣嚴格按照所得的20%征稅;另外,對于賣一買一的換房業主,是否可以退稅?


  因此,他認為,其實現在有兩類業主是可以相對淡定的,一種是滿5年又是唯一家庭住房的,另外一種是購房時間不長、房價漲幅在10%以內的,因為原來購房的價格就高,所以核定征收和據實征收的差異不會很大。


  信貸政策


  有變怎么辦?


  根據“國五條”細則,直接明確要進一步落實對首套房貸款的政策支持。二套首付比例和利率有可能提高。


  風險———首付利率增加


  根據目前的情況來看,廣州地方細則規定二套房首付和利率提高的可能性還是存在的。如果還處在交易過程中的購房者,必須考慮到,如果二套房首付和利率提高,自己的購買力能否承受。萬一首付增加,因無法支付首期款而導致購房不成的,應在合同中注明,如果因調控政策的不可抗力,導致購房者無法湊齊首付,購房交易取消,無須承擔責任等內容。不過,遇到心水的房子也不容易,最好在細則出臺前將交易過戶辦理完畢,要么和親戚朋友商量好,萬一購房成本增加,也有地方可以借款。


  專家建議


  購房者無須盲目


  趕搭“末班車”


  對于購房者而言,盲目趕搭“末班車”可能面臨政策風險。中原地產項目部總監黃韜表示,“國五條”細則出臺后,中央還會微調細則,現在政策方向還很難判斷。對于已經洽談好接近交易的賣家來說,當然要爭取早點完成交易。而對于準備買房的人來說,不宜為趕末班車而倉促作出購房決定,不妨等一等。根據經驗,房地產調控細則出來后,房價可能會向下微調,會是一個不錯的入市時機。如果房價繼續上揚,則意味著或許還有新的房地產調控政策,更需要等一等。因此,對這部分人群而言,不妨等細則出臺市場消化后再決定。

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